Wie de afgelopen jaren een huurwoning zocht, merkt het direct: de prijzen lopen op, de inkomenseisen worden steeds strenger en het aanbod krimpt. Voor een gemiddelde woning in de vrije sector is inmiddels een bruto maandinkomen van 5.650 euro vereist. En dat terwijl de overheid de afgelopen jaren juist wet na wet presenteerde die wonen betaalbaarder moest maken.
Hoe kan dat?
Precies die vraag legde FVD-Kamerlid Tom Russcher deze week voor aan het kabinet. In schriftelijke vragen wijst hij op het verband tussen de stijgende huurprijzen, de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten, de verhoogde overdrachtsbelasting en de steeds zwaardere box 3-belasting. Volgens FVD versterken deze maatregelen elkaar, en maken zij huren juist duurder.
Minder rendement, minder huurwoningen
De Wet betaalbare huur moest het middensegment betaalbaar maken door maximale huurprijzen op te leggen. Maar prijsregulering heeft een keerzijde. FVD waarschuwt al sinds haar oprichting voor dit economische mechanisme: wie prijzen kunstmatig begrenst zonder het aanbod te vergroten, ziet uiteindelijk juist het aanbod verdwijnen dat hij betaalbaar wilde maken.
Dat gebeurt nu. Verhuurders die minder rendement kunnen behalen, kiezen er massaal voor hun woning te verkopen zodra de huurder vertrekt; het zogenoemde uitponden. Daardoor neemt het aantal huurwoningen in het middensegment af. Woningzoekenden wijken noodgedwongen uit naar de vrije sector, waar de toegenomen vraag de prijzen verder opdrijft.
Belastingen worden doorberekend
Sinds 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verviervoudigd: van 2 naar 8 procent. Ook het box 3-tarief steeg van 30 naar 36 procent. Deze lastenverzwaringen moesten – in de ogen van de wetgever – starters een sterkere positie geven ten opzichte van beleggers.
Maar die kosten verdwijnen niet. Verhuurders berekenen ze waar mogelijk door in de huurprijs. Uiteindelijk betaalt de huurder dus mee aan belastingverhogingen die voor beleggers bedoeld waren.
Vaste contracten, hogere aanvangshuur
Ook de Wet vaste huurcontracten werkt prijsopdrijvend. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten verboden; een vast contract is de norm. Daarmee is de aanvangshuur het enige moment waarop een verhuurder de prijs vrij kan bepalen. Daarna geldt, mogelijk decennialang, alleen de wettelijk gemaximeerde jaarlijkse indexatie.
Dat verandert de manier waarop verhuurders risico's inschatten. Toekomstige inflatie, onderhoudskosten, veranderende regelgeving en het risico op een slechte huurder worden vooraf in de huurprijs verwerkt. Het gevolg: hogere aanvangshuren.
Hogere drempels
Niet alleen de huren stijgen. Ook de toegang tot een huurwoning wordt moeilijker. Verhuurders hanteren doorgaans een inkomenseis van driemaal de maandhuur. Elke euro huurverhoging betekent daardoor drie euro extra inkomenseis: de gemiddelde huur steeg het afgelopen jaar met zo'n 55 euro per maand, het vereiste inkomen dus met ruim 165 euro.
Zelf een huis kopen dan? Voor veel huurders is ook dat geen reële optie. Wie maandelijks 1.800 euro neertelt voor een huurwoning, bewijst over ruime draagkracht te beschikken, maar krijgt voor datzelfde bedrag vaak geen hypotheek. Banken kijken uitsluitend naar het bruto-inkomen; een vlekkeloze huurgeschiedenis telt niet mee. Ondertussen lopen de huizenprijzen door de aanhoudende schaarste ieder jaar verder op, terwijl de gestegen hypotheekrente de maximale lening juist verlaagt. De kloof tussen wat men mag lenen en wat een woning kost, groeit zo van twee kanten.
Steeds meer mensen vallen daardoor tussen wal en schip: te veel inkomen voor sociale huur, te weinig voor de vrije sector én onvoldoende leencapaciteit om een woning te kopen.
De koers van FVD
Volgens FVD is dit geen marktfalen, maar het voorspelbare gevolg van falend overheidsingrijpen.
Daarom pleit FVD voor het intrekken van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Ook wil FVD de overdrachtsbelasting voor beleggers en de box 3-belasting afschaffen, en moet een bewezen huurgeschiedenis zwaarder meewegen bij hypotheekaanvragen – waarover de Tweede Kamer op initiatief van Russcher eerder al een motie aannam.
Alleen door verhuren weer rendabel te maken en de belastingdruk te verlagen, kan de huurmarkt volgens FVD weer in balans komen en ontstaat er ruimte voor betaalbare huur- én koopwoningen. FVD-Kamerlid Tom Russcher heeft daarom tweemaal schriftelijke vragen gesteld aan de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de minister van Financiën. Hieronder volgen eerst de vragen die toezien op het functioneren van de woningmarkt als geheel. Vervolgens leest u de vragen die betrekking hebben op specifiek de Wet betaalbare huur.
Vragen van het lid Russcher (FVD) aan de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de minister van Financiën over de stijgende huurprijzen en het krimpende aanbod in de vrije huursector.
1. Bent u bekend met het bericht 'Voor gemiddelde vrije sectorhuurwoning is maandinkomen van 5.650 euro nodig'?
2. Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huurprijzen per vierkante meter in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2026 met circa 5 procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, harder dan zowel de inflatie als de prijzen van koopwoningen?
3. Deelt u de analyse van FVD dat de Wet betaalbare huur een afname van het huuraanbod in het gereguleerde middensegment veroorzaakt, waardoor huurders noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector, met prijsstijgingen aldaar tot gevolg? Zo nee, waarom niet?
4. Erkent u dat de stapeling van de gestegen box 3-heffing, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten het verhuren van woningen structureel minder rendabel heeft gemaakt?
5. Zo nee, hoe verklaart u dan de structurele afname van vrije sector huurwoningen?
6. Deelt u de zorg dat het huidige fiscale en huurrechtelijke regime kleine lokale verhuurders van de markt drukt, terwijl grote buitenlandse beleggingsfondsen met schaalvoordelen en goedkopere financiering wél overeind blijven, waardoor de Nederlandse huurmarkt mogelijk consolideert in buitenlandse handen?
7. Kunt u aangeven welk aandeel van de Nederlandse huurvoorraad inmiddels in handen is van grote institutionele en buitenlandse beleggers, en hoe dit aandeel zich de afgelopen 10 jaar heeft ontwikkeld?
8. Hoe verklaart u dat een huishouden dat geacht wordt maandelijks de gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.882 euro te kunnen dragen, volgens de geldende leennormen veelal geen hypotheek met vergelijkbare maandlasten kan krijgen voor diezelfde woning?
9. Kunt u aangeven wat de stand van zaken is van de uitvoering van de aangenomen motie-Russcher over een pilot waarbij starters op basis van minimaal drie jaar huurgeschiedenis een hypotheek kunnen verkrijgen ter hoogte van de gemiddelde maandelijkse huur?
10. Op welke termijn verwacht u deze pilot in overleg met financiële instellingen en toezichthouders te starten?
11. Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe deze vraagtoename zich verhoudt tot het krimpende aanbod?
12. Bent u bereid de Wet betaalbare huur, de box 3-heffing op verhuurd vastgoed, de overdrachtsbelasting voor beleggers en de Wet vaste huurcontracten in samenhang te laten evalueren op hun cumulatieve effect op het huuraanbod en de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?
13. Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?
Vragen van het lid Russcher (FVD) aan de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over het ineenstorten van het middenhuuraanbod twee jaar na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.
1. Bent u bekend met het bericht ‘Wet betaalbare huur blijkt na 2 jaar geen succes: “Er is letterlijk geen woning in de middenhuur te vinden”’?
2. Erkent u dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de invoering van de WBH en de in dit artikel beschreven aanbodkrimp en uitpondingsgolf?
3. Indien het antwoord op vraag 2 ontkennend luidt, schrijft u het gegeven dat de uitpondingsgolf exact samenvalt met de inwerkingtreding van de WBH dan toe aan toeval, en plaatst u deze ontwikkeling daarmee buiten de gevolgen van beleidsvoering?
4. Indien u de samenloop noch aan toeval, noch aan de WBH toeschrijft, welke verklaring resteert er volgens u dan voor het feit dat het uitpondingspercentage binnen één kwartaal na de inwerkingtreding van de WBH verdrievoudigde?
5. Bent u het met FVD eens dat de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel van 143 naar 186 punten de rendabiliteit van verhuur in dit segment per definitie verlaagt?
6. Erkent u dat een verhuurder wiens rendement door deze stapeling van maatregelen onder zijn kosten zakt, bedrijfseconomisch geen andere keuze heeft dan verkopen, en dat de uitpondingsgolf daarmee een voorzienbaar gevolg van overheidsbeleid is?
7. Deelt u de analyse dat huurders die door de aanbodkrimp geen middenhuurwoning meer kunnen vinden, noodgedwongen uitwijken naar de vrije sector?
8. Hoe verhoudt de naam ‘Wet betaalbare huur’ zich volgens u tot de realiteit dat een woningzoekende twee jaar na de invoering van deze wet €5.650 bruto per maand moet verdienen om voor een gemiddelde huurwoning in aanmerking te komen?
9. Erkent u dat de beoogde doelgroep van de WBH — huishoudens met een middeninkomen — per saldo niets aan de wet heeft gehad, aangezien de uitgeponde middenhuurwoningen zijn gekocht door huishoudens die zich een koopwoning wél konden veroorloven?
10. Hoe beoordeelt u het in het bericht beschreven voorbeeld van een Amsterdamse verhuurder die zijn vijftig uitgeponde woningen naar eigen zeggen voornamelijk aan expats heeft verkocht en hoe verhoudt dit zich tot de Nederlandse stellen met twee inkomens in diezelfde stad die een woonruimte mislopen?
11. Kunt u aangeven hoeveel extra huishoudens er jaarlijks door immigratie een beroep doen op de Nederlandse huurmarkt, en hoe u deze structurele vraagtoename beoordeelt in het licht van het door uw beleid krimpende aanbod?
12. Erkent u dat het gros van de versoepelingen van de WBH die u op 20 april 2026 aankondigde er op neerkomen dat woningen een hogere puntentelling en daarmee een hogere maximumhuurprijs krijgen of zelfs in de vrije sector terechtkomen?
13. Erkent u dat u met deze versoepelingen dus méér marktwerking en huurprijzen die dichter bij de marktprijs liggen inzet als remedie tegen de door de WBH veroorzaakte aanbodkrimp?
14. Indien het antwoord op vraag 13 bevestigend luidt, erkent u daarmee dan impliciet dat de prijsmaximering — de kern van de WBH — zelf de oorzaak van de aanbodkrimp is, en ondergraaft u zodoende niet de bestaansreden van de wet in zijn geheel?
15. Indien prijsmaximering aantoonbaar tot aanbodkrimp leidt en u deze om die reden zelf reeds versoepelt, waarom kiest u dan niet voor het intrekken van de wet, waardoor de marktverstoring structureel verholpen zou worden?
16. Bent u voornemens het puntenstelsel of de bijbehorende maximumprijzen in de toekomst zodanig aan te passen dat nog méér huurwoningen onder een prijsmaximum komen te vallen? Zo ja, waarom?
17. Bent u bereid om bij de evaluatie van de WBH het volledig intrekken van de wet als volwaardig scenario mee te nemen, en zo nee, waarom niet?
19. Kunt u deze vragen afzonderlijk van elkaar en zo snel mogelijk beantwoorden?